杭州现房销售细则落地，定金不超过商品住房总价款的5%

10月15日，杭州市住房保障和房产管理局、市规划和自然资源局、市城乡建设委员会、浙江金融监管局联合发布了一项关于商品住房销售制度改革的实施意见（试行），该意见自发布之日起生效。意见从多个方面完善了商品住房销售制度，包括强化商品住房预售管理、有序推动商品住房现房销售、建立主办银行制度、增加融资支持、优化土地供应管理、支持项目分期开发、以及实施分阶段竣工备案。

《实施意见》明确了商品住房项目新旧政策的划定时间节点。对于在2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，若实行预售，其预售条件、预售资金监管等仍按原规定执行。对于在2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理。若经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付，并在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，可于2027年底前按原有预售条件申请预售。对于在2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，若实行预售，单体建筑需完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。对于在2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付，并在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，可于2028年底前按原有预售条件申请预售。

《实施意见》要求加强商品住房预售资金监管。市、区两级房产行政主管部门负责履行商品住房预售资金监管职责，并承担辖区内的具体工作。对于2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，若实行预售，购房人支付的定金、首付款、个人住房贷款、分期或一次性购房款等资金，必须全部存入房产行政主管部门下属机构开设的资金监管账户。商品住房项目在竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

《实施意见》明确推进商品住房现房销售。对于在2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的商品住房项目，若实行现房销售，仍按项目竣工备案节点进行现房销售备案。对于在2026年8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，若实行现房销售，房地产开发企业需按照要求完成项目竣工备案、具备交付条件后，将现房销售方案和具备交付条件的相关证明报市、区两级房产行政主管部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，需提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。若经房地产开发企业与抵押权人约定，同意销售抵押房屋的，在办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件。房地产开发企业应公示房屋抵押状况，并在与购房人签订相关认购协议时，明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成合同备案手续。

《实施意见》明确推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业需制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同，定金金额不得超过商品住房总价款的5%。购房人支付的定金，必须全部存入资金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。推行使用商品住房购房定金合同统一示范文本，加强定金合同管理。有关定金合同管理和定金监管细则将另行制定。

《实施意见》明确推行主办银行制度。对于2026年8月28日后签订开发贷款合同的商品住房项目，若贷款银行单独提供开发贷款，则该贷款银行为主办银行；若贷款银行组建银团提供贷款，则银团贷款牵头银行为主办银行。开发企业需在主办银行开设资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理。房产行政主管部门下属机构需在主办银行开设资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房销售定金。

《实施意见》要求规范个人按揭贷款发放。对于2026年8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，必须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

《实施意见》要求合理确定开发贷款期限。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对于实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。对于在2026年8月28日（含）前已签订开发贷款合同，2026年8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，支持贷款银行根据项目建设周期合理延长贷款期限，并综合考虑销售方式、还款来源等调整还款计划。

《实施意见》明确优化土地款缴纳期限。对于2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款需在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后2年内缴清，不计利息。

《实施意见》提出探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，需按套设定国有建设用地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记。

《实施意见》明确支持项目分期开发。对于2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案。房地产开发企业在申报项目规划方案时，需明确分期开发计划、开发范围、建设规模和配套设施等内容，并完成项目备案。分期开发应优先安排基础设施和公共服务设施建设，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件，确保分期工程交付后具备完整使用功能。实行分期开发的项目，在取得建设工程规划许可后，可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭此证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的商品住房销售手续。

《实施意见》提出实施分阶段竣工备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

本文来自微信公众号“杭州住保房管”，36氪经授权发布。